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Aprovado pela Câmara de São Paulo, o projeto que atualiza a base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para 2026 incluiu duas emendas ao texto original, que ajustam tanto imóveis residenciais quanto comerciais, estabelecendo teto máximo de aumento anual de 10%. Atualmente, a lei prevê limite de 10% para residências e 15% para comércios. A votação aconteceu na semana passada e o texto seguiu para a sanção do prefeito Ricardo Nunes.
Além disso, a prefeitura acatou outra mudança proposta pelos vereadores, que amplia o número de imóveis isentos do IPTU na cidade, agora passando de 1 milhão. A medida abrange imóveis de baixo padrão em todos os cinco tipos de Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis), enquanto anteriormente o benefício era concedido apenas em três dos cinco tipos.
Para especialistas, a atualização do IPTU representa uma mudança estrutural na tributação municipal e exige atenção tanto de moradores quanto de comerciantes.
Advogado tributarista e CEO da Tax Tech ASIS, Ulisses Brondi destaca que a Reforma Tributária traz impactos significativos para os municípios.
“A Reforma Tributária traz uma mudança estrutural também na tributação municipal, especialmente na forma de cálculo e atualização do IPTU. A principal inovação é permitir que os municípios atualizem o valor venal dos imóveis de forma automática, com base em critérios objetivos definidos em lei local, o que tende a reduzir a defasagem histórica entre o valor de mercado e o valor tributado”, explica.
Ele alerta, no entanto, que é fundamental que esse processo seja transparente e equilibrado, evitando aumentos abruptos para o contribuinte.
“Além disso, a integração tecnológica entre cadastros municipais e bases nacionais abre espaço para uma gestão mais eficiente e digital do tributo, algo que pode representar um avanço significativo em termos de justiça fiscal e eficiência arrecadatória.”
Impacto no comércio
Fernando Moreira, especialista em Direito Societário, Governança e Compliance, aponta que o impacto será especialmente sentido pelo comércio.
“O novo regime do IPTU em São Paulo deve aumentar de forma significativa os custos fixos para imóveis comerciais, sobretudo em bairros onde a valorização imobiliária foi mais intensa conforme a nova Planta Genérica de Valores (PGV), forçando lojistas, principalmente de pequeno e médio porte, a repassar parte desse encargo ou arcar com margens ainda mais curtas; essa pressão recai com força no comércio de bairro, que não possui a escala ou diversificação de grandes redes para amortecer o impacto.”
O especialista cita estimativas da prefeitura, segundo as quais cerca de 70% dos imóveis terão valorização de até 20%, 26% entre 21% e 40% e 4% acima de 40%. Para conter o impacto, a legislação estabelece travas anuais de reajuste: 10% para imóveis residenciais e 12% para imóveis comerciais, além de ampliar as faixas de isenção para imóveis de menor valor.
“Embora a revisão da PGV seja legalmente exigida e traga algum equilíbrio entre regiões, o modelo adotado é economicamente míope e socialmente injusto. Ao focar na arrecadação imediata, a prefeitura desconsidera que o comércio é um agente essencial da função social da propriedade — gera empregos, oferta serviços e dinamiza a economia local. Penalizar quem cumpre esse papel com aumento de imposto é um contrassenso”, observa Fernando Moreira.
Para ele, a atualização do IPTU deveria vir acompanhada de medidas compensatórias e políticas de incentivo à atividade econômica, especialmente para pequenos e médios empreendedores. “Do contrário, o resultado será um ciclo perverso de fechamento de lojas, perda de arrecadação e esvaziamento urbano, o oposto de uma cidade economicamente viva e socialmente equilibrada”, conclui.
Com informações do portal G1